A cobrança indevida de comissão de corretagem é uma situação cada vez mais discutida no setor imobiliário brasileiro. Ela ocorre quando o valor é exigido mesmo sem a efetiva prestação do serviço de intermediação ou sem o cumprimento das condições estabelecidas em contrato.

O tema é relevante porque envolve não apenas aspectos contratuais, mas também normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, sendo frequente a atuação do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para uniformizar o entendimento sobre quando a comissão é devida.

Quando a cobrança é considerada indevida?

A comissão de corretagem é disciplinada nos arts. 722 a 729 do Código Civil e só deve ser paga quando o corretor efetivamente intermedeia a negociação, atuando de forma determinante para a concretização do negócio.

Ela pode ser considerada indevida quando:

• O corretor não participou das tratativas que levaram à compra, venda ou locação;
• O contrato vincula o pagamento à conclusão da transação, mas a cobrança é feita antes disso;
• Os serviços prestados não correspondem ao que foi acordado;
• Há valores divergentes dos previstos contratualmente.

Como identificar e reunir provas

• Analise o contrato de corretagem: verifique a forma de pagamento, os serviços prometidos e o momento em que a comissão é exigível.
• Documente a negociação: e-mails, mensagens, recibos e propostas são essenciais para demonstrar a ausência de intermediação ou o descumprimento do acordo.
• Observe a conduta do corretor: cobranças antecipadas ou sem relação com o negócio fechado podem indicar abuso.

Meios para contestar a cobrança

1. Negociação direta – apresentar a documentação ao corretor ou à imobiliária pode solucionar o impasse sem necessidade de medidas formais.
2. Órgãos de defesa do consumidor – entidades como o Procon podem intermediar o conflito e aplicar sanções administrativas quando houver prática abusiva.
3. Via judicial – é possível ingressar com ação para declarar a inexistência da dívida e, se houver pagamento indevido, pleitear a restituição. Em casos de má-fé, o art. 42, parágrafo único, do CDC prevê devolução em dobro.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou textualmente sobre o ponto (transcrição literal):

“Segundo a jurisprudência desta Corte, será devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o corretor alcançar o resultado útil do negócio, ou seja, se os trabalhos de aproximação por ele realizados resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, ainda que o resultado final não se efetive por arrependimento imotivado das partes (art. 725 do CC/2002).”
(REsp 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 21/03/2023, DJe 23/03/2023).
Link oficial (PDF do STJ): https://ww2.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?dt=20230323&formato=PDF&nreg=202200936508&seq=2275653&tipo=0

Considerações finais

A cobrança de comissão de corretagem deve respeitar o contrato e a efetiva prestação de serviços. Quando isso não ocorre, o consumidor tem meios administrativos e judiciais para reverter a cobrança e, em alguns casos, recuperar valores pagos.

Agir de forma preventiva, revisando contratos e documentando as etapas da negociação, é a melhor maneira de evitar prejuízos. Em disputas mais complexas, a análise especializada em Direito Imobiliário contribui para uma solução rápida e segura, alinhada às decisões mais recentes dos tribunais.

Jean Masuet
Advogado Especialista em Direito Imobiliário