Quem compra um imóvel costuma seguir uma série de cuidados antes de fechar negócio. Solicita certidões, analisa a matrícul do imóvel limpa, verifica a existência de penhoras e busca confirmar que a negociação está regular. Durante muito tempo, essas medidas foram consideradas suficientes para transmitir segurança ao comprador.

No entanto, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) chamou a atenção do mercado imobiliário ao demonstrar que, em certas situações, nem mesmo uma matrícula do imóvel limpa é capaz de afastar todos os riscos da compra.

O caso envolveu uma execução fiscal e levantou uma discussão importante sobre fraude à execução, dívida ativa e responsabilidade patrimonial do empresário individual. Mais do que uma decisão específica, o julgamento serve como alerta para quem pretende comprar um imóvel e acredita que a ausência de restrições na matrícula encerra toda a análise necessária.

Afinal, a matrícula do imóvel limpa garante uma compra totalmente segura?

Nem sempre. A matrícula do imóvel continua sendo um dos documentos mais importantes em qualquer negociação imobiliária. É nela que constam informações sobre:

• Propriedade;
• Registros anteriores;
• Hipotecas;
• Penhoras;
• Usufrutos;
• Outras restrições que recaem sobre o bem.

Entretanto, a decisão do STJ mostrou que existem situações em que um imóvel aparentemente livre de qualquer problema ainda pode ser objeto de questionamentos futuros.

Isso acontece principalmente quando há discussão envolvendo fraude à execução fiscal. Em outras palavras, a ausência de penhoras registradas não significa, necessariamente, que não exista algum risco jurídico relacionado ao patrimônio do vendedor.

Por isso, a análise documental deve ir além da matrícula. Principalmente em negociações envolvendo empresários individuais ou pessoas que exercem atividade empresarial.

O que aconteceu no caso analisado pelo STJ?

O julgamento envolveu uma compradora que adotou todas as cautelas normalmente recomendadas antes de adquirir um imóvel. Ela consultou a matrícula, verificou que não existiam penhoras e obteve as certidões disponíveis na época da negociação.

Além disso, quando a compra aconteceu, a Certidão de Dívida Ativa fazia referência apenas ao CNPJ de uma microempresa ligada ao vendedor, sem qualquer indicação do CPF dele.

Anos depois, porém, a Fazenda Pública incluiu o CPF do empresário na execução fiscal e passou a alegar que a venda do imóvel havia ocorrido em fraude à execução.

Ao analisar o caso, a Segunda Turma do STJ entendeu que a inclusão posterior do CPF não afastava a aplicação do artigo 185 do Código Tributário Nacional. Segundo a decisão, a venda que ocorre após a inscrição da dívida ativa gera presunção legal de fraude, ainda que o comprador tenha agido de boa-fé.

Esse entendimento chamou atenção justamente porque a compradora não tinha conhecimento da situação fiscal do vendedor quando realizou a negociação.

Por que a boa-fé do comprador não foi suficiente?

Esse foi um dos pontos que mais repercutiram após a divulgação da decisão. Em muitas situações do direito civil, a boa-fé exerce papel importante para proteger quem realiza negócios acreditando agir corretamente.

No entanto, quando o assunto envolve certas execuções fiscais, o artigo 185 do Código Tributário Nacional estabelece uma regra específica.

De acordo com o entendimento aplicado pelo STJ, quando estão presentes os requisitos previstos na legislação, a alienação do bem pode ser considerada fraudulenta independentemente da intenção do comprador.

Isso significa que o debate deixa de girar em torno da boa-fé da pessoa que adquiriu o imóvel e passa a considerar principalmente a existência da dívida ativa e o momento em que ocorreu a venda.

Essa interpretação reforça a necessidade de uma análise patrimonial ainda mais cuidadosa antes da assinatura do contrato.

O que muda quando o vendedor é empresário individual?

Um aspecto importante do julgamento envolve a figura do empresário individual. Diferentemente do que muitas pessoas imaginam, o empresário individual não possui separação patrimonial entre seus bens pessoais e aqueles que utiliza na atividade empresarial.

Na prática, isso significa que o patrimônio que consta em seu CPF pode responder pelas dívidas relacionadas ao negócio desenvolvido sob o CNPJ. Foi justamente esse ponto que teve grande relevância no caso analisado pelo STJ.

Embora a dívida tivesse vínculo apenas com o CNPJ, o entendimento considerou que os bens pessoais do empresário também poderiam responder pela obrigação tributária.

Por isso, negociações envolvendo empresários individuais merecem uma investigação ainda mais ampla do que aquela que normalmente se faz em compras convencionais.

Como reduzir riscos antes de comprar um imóvel?

A decisão do STJ reforça que a análise de documentos continua sendo indispensável. Porém, também evidencia que alguns cuidados adicionais podem fazer diferença dependendo do perfil do vendedor.

Entre as principais medidas que costumam aumentar a segurança da negociação, destacam-se:

• Analisar a matrícula do imóvel;
• Verificar a situação fiscal tanto do CPF quanto do CNPJ quando o vendedor exerce atividade empresarial;
• Pesquisar o histórico empresarial do proprietário.

Além disso, cada negociação possui características próprias.

Imóveis pertencentes a empresários individuais, sócios de empresas ou pessoas que exercem intensa atividade comercial normalmente exigem uma investigação patrimonial mais profunda.

Esse trabalho, conhecido como due diligence imobiliária, busca identificar riscos que nem sempre aparecem apenas na matrícula do imóvel.

Embora nenhuma análise elimine totalmente a possibilidade de litígios futuros, ampliar a investigação documental reduz significativamente a chance de surpresas.

A matrícula limpa deixou de ser importante?

De forma alguma. A matrícula continua sendo um dos documentos mais relevantes em qualquer compra de imóvel. Afinal, ela permite verificar a cadeia de propriedade, identificar gravames, confirmar a titularidade e conhecer diversas informações essenciais sobre o bem.

O que a decisão do STJ demonstra é que ela não deve ser vista como a única fonte de segurança jurídica da negociação. Em determinados casos, principalmente quando existem questões tributárias envolvendo o vendedor, outras consultas podem ser igualmente importantes.

Essa mudança de perspectiva acompanha a evolução das próprias negociações imobiliárias, que hoje exigem análises cada vez mais completas para reduzir riscos patrimoniais.

Por isso, confiar exclusivamente na ausência de penhoras pode não ser suficiente em algumas situações específicas.

O que essa decisão ensina para quem pretende comprar um imóvel?

A recente decisão do STJ evidencia que a compra de um imóvel exige uma análise que vai além da matrícula e das certidões tradicionalmente solicitadas.

Embora esses documentos continuem fundamentais, determinadas situações (principalmente aquelas que envolvem dívida ativa e empresários individuais) podem exigir uma investigação patrimonial mais abrangente.

Isso não significa que toda negociação imobiliária esteja sujeita ao mesmo risco. Cada caso possui características próprias, e a aplicação desse entendimento depende das circunstâncias concretas da venda.

O julgamento mencionado neste artigo foi proferido pela 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial (REsp) nº 2.173.311, sob relatoria da Ministra Maria Thereza de Assis Moura. Na ocasião, o Tribunal entendeu que a venda de um imóvel após a inscrição do débito em dívida ativa pode ser considerada fraude à execução, ainda que o comprador tenha agido de boa-fé, quando estiverem presentes os requisitos previstos no artigo 185 do Código Tributário Nacional.

Esse entendimento não significa que toda compra de imóvel feita de um empresário individual será considerada fraudulenta. No entanto, ele reforça a importância de analisar cuidadosamente cada negociação e de realizar uma investigação documental compatível com as características do vendedor e do patrimônio envolvido.

Se existem dúvidas sobre a situação jurídica do vendedor, possíveis riscos de fraude à execução ou a segurança documental da negociação, buscar orientação jurídica antes da assinatura do contrato pode ajudar a identificar riscos, compreender os efeitos da legislação e tomar decisões com mais segurança.

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