Pergunta: Comprei um imóvel, terminei de pagar, mas o vendedor não assinou a escritura. Preciso entrar com um processo judicial?
Resposta: Nem sempre. Quando os requisitos legais estão preenchidos, pode ser possível solicitar a adjudicação compulsória extrajudicial diretamente ao Registro de Imóveis competente, com assistência de advogado. O procedimento pode regularizar a aquisição sem a necessidade de uma ação judicial, mas depende da análise dos documentos e da situação registral do imóvel.
O que é adjudicação compulsória extrajudicial?
É um procedimento que permite buscar a transferência da propriedade quando existe uma obrigação de transmitir o imóvel que não foi cumprida. O artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 14.382/2022, prevê a via extrajudicial no Registro de Imóveis, sem excluir a possibilidade de procurar o Judiciário.
Quando é possível pedir a adjudicação em cartório?
A situação mais conhecida é a de quem assinou promessa de compra e venda, cumpriu suas obrigações e não conseguiu receber o título definitivo. Em regra, devem ser verificados o instrumento contratual, a prova do pagamento ou da contraprestação, a inadimplência da obrigação de transferir e a existência de direito de arrependimento exercitável. A regulamentação do CNJ também prevê situações específicas relativas a parcelamentos e incorporações imobiliárias.
O vendedor desapareceu ou a empresa não responde? A ausência de resposta não inviabiliza necessariamente o procedimento, mas exige observar as regras de notificação, identificação dos envolvidos e demonstração do inadimplemento. É preciso verificar cada situação antes de protocolar o pedido.
Como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial?
O procedimento reúne duas etapas importantes. Primeiro, prepara-se a documentação e é lavrada uma ata notarial no tabelionato de notas, com os fatos e documentos exigidos. Depois, o advogado apresenta o requerimento ao Registro de Imóveis competente, que examina o título, pode promover notificações e formular exigências antes de decidir sobre o registro.
Não se trata simplesmente de solicitar uma escritura ao cartório: o oficial registrador realiza uma análise jurídica e registral do pedido, conforme o artigo 216-B e as normas do Conselho Nacional de Justiça.
Quais documentos geralmente são necessários?
Entre os documentos habitualmente relevantes estão a promessa de compra e venda ou o instrumento de cessão, comprovantes da quitação ou cumprimento das obrigações, matrícula ou transcrição do imóvel, documentos de identificação, informações sobre os vendedores e elementos que demonstrem a falta de outorga do título. A ata notarial e o requerimento subscrito por advogado integram o procedimento. O cartório pode solicitar outros documentos conforme o caso.
Quanto tempo demora o procedimento?
Não existe prazo único garantido para concluir toda a regularização. O tempo depende da preparação documental, das notificações, da análise do Registro de Imóveis e de eventuais exigências. Pendências na matrícula, contratos sucessivos ou dúvidas sobre a quitação podem aumentar a duração.
Posso fazer adjudicação compulsória com contrato particular?
Em determinadas situações, sim. O instrumento particular de promessa de compra e venda pode servir de fundamento ao pedido, desde que sejam atendidos os requisitos legais e registrais. Não é correto afirmar que a ausência de escritura pública do negócio anterior sempre impede a adjudicação. É essencial conferir o contrato, a identificação do imóvel e o histórico registral.
Qual a diferença entre adjudicação extrajudicial e judicial?
Na via extrajudicial, o pedido tramita perante o Registro de Imóveis, seguindo os requisitos da legislação e da regulamentação nacional. Na via judicial, a controvérsia é levada ao Judiciário, o que pode ser necessário conforme a complexidade dos fatos, a resistência das partes ou os obstáculos encontrados no procedimento cartorário.
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Também pode conferir nosso artigo sobre adjudicação compulsória e direitos do comprador.
Base legal: Lei nº 6.015/1973, art. 216-B; Lei nº 14.382/2022; Provimento CNJ nº 150/2023. Conteúdo informativo. A viabilidade e os requisitos dependem da análise do caso concreto.
