O aluguel por temporada em condomínio vem gerando conflitos entre proprietários e moradores. De um lado, quem possui um apartamento quer usar o imóvel para gerar renda. De outro, condomínios residenciais buscam preservar a segurança, o sossego e a própria finalidade do empreendimento.

O tema ganhou ainda mais força em 2026. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a exploração reiterada de imóveis residenciais para estadias de curta duração pode mudar a destinação da unidade. Nesse cenário, o uso precisa de aprovação de dois terços dos condôminos.

Porém, existe uma ressalva importante: o STJ afetou a discussão como tema repetitivo e suspendeu os processos que tratam da mesma questão. Assim, ainda existe uma etapa importante até que a Corte fixe uma tese definitiva para orientar os demais tribunais.

O aluguel por temporada em condomínio pode ser proibido?

Pode, dependendo das características do condomínio e da forma como o proprietário utiliza o imóvel.

O ponto central não está simplesmente no fato de existir uma locação por poucos dias. O STJ analisou situações em que o proprietário oferece a unidade com frequência e habitualidade para estadias curtas, muitas vezes por meio de plataformas digitais.

Segundo a Corte, essa exploração econômica reiterada pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel. Nesse caso, o condomínio pode exigir a aprovação prevista no Código Civil para mudança de destinação.

Por isso, não basta perguntar se a convenção menciona expressamente o Airbnb. É preciso analisar a destinação do empreendimento, a forma de utilização da unidade e as características concretas da locação.

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio residencial?

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi.

Por maioria, o colegiado entendeu que contratos atípicos de curta estadia, quando envolvem exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, podem descaracterizar a destinação residencial da unidade.

Dessa forma, o proprietário precisa de aprovação de dois terços dos condôminos para utilizar o imóvel dessa maneira.

O julgamento envolveu uma proprietária que pretendia disponibilizar seu apartamento em plataforma como o Airbnb. O condomínio sustentava que a prática contrariava a destinação residencial prevista para o empreendimento.

O STJ, então, manteve a decisão que impedia a utilização do imóvel sem autorização.

Por que o STJ entendeu que o aluguel de curta duração pode mudar a finalidade do imóvel?

A resposta está na forma de utilização da unidade.

Um apartamento residencial pode receber um morador, uma família ou até mesmo uma pessoa que permaneça temporariamente no imóvel. Isso, por si só, não transforma necessariamente a unidade em estabelecimento comercial.

A situação muda quando existe uma exploração frequente e profissional.

Imagine, por exemplo, um proprietário que disponibiliza o apartamento durante todo o ano para estadias de poucos dias. A cada saída, uma nova pessoa entra no condomínio. Existe rotatividade constante e exploração econômica do imóvel.

Para o STJ, esse cenário pode ultrapassar o uso residencial tradicional. A Corte também considerou os impactos dessa dinâmica sobre a segurança e o sossego dos demais moradores.

O condomínio pode proibir Airbnb mesmo sem uma regra específica?

Essa é uma das questões que ganharam destaque no julgamento.

O STJ entendeu que a convenção que estabelece destinação exclusivamente residencial pode ser suficiente para impedir determinados contratos de curta estadia quando eles descaracterizam essa finalidade.

Ou seja, não é necessário que o documento tenha uma cláusula com a palavra “Airbnb” para que a discussão exista.

A análise considera a finalidade definida para o condomínio e a maneira como o proprietário utiliza a unidade.

O artigo 1.336, IV, do Código Civil determina que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação atribuída à edificação. Já o artigo 1.351 trata da mudança de destinação e exige aprovação de dois terços dos condôminos.

Qual é o quórum para aprovar aluguel por temporada em condomínio?

Atualmente, quando a utilização do imóvel implica mudança da destinação residencial, o quórum previsto é de dois terços dos condôminos.

Essa regra decorre do artigo 1.351 do Código Civil, cuja redação foi alterada pela Lei nº 14.405/2022.

O próprio STJ destacou essa mudança durante o julgamento. Antes da alteração legislativa, a regra exigia unanimidade para a mudança de destinação. Hoje, o Código Civil prevê aprovação por dois terços.

Isso não significa, porém, que todo aluguel de temporada dependa automaticamente de uma votação com esse quórum. O que importa é saber se aquela modalidade de exploração realmente descaracteriza a destinação residencial do imóvel.

Aluguel por temporada em condomínio é sempre diferente de uma locação residencial?

Não necessariamente. O STJ fez questão de destacar que o meio utilizado para oferecer o imóvel não define sozinho a natureza jurídica do contrato.

Em outras palavras, anunciar um apartamento no Airbnb não transforma automaticamente qualquer relação em hospedagem ou em atividade comercial.

O contrato pode ter características diferentes conforme o modo de utilização do imóvel.

A Corte considerou que determinadas estadias curtas, quando envolvem exploração econômica reiterada e profissionalizada, formam contratos atípicos. Por isso, a análise deve observar as características concretas da relação. 

Essa distinção é importante porque evita uma conclusão simplista: “Airbnb é proibido em condomínio residencial”. O entendimento atual do STJ é mais específico.

O que muda para quem tem um imóvel e quer alugá-lo por poucos dias?

O proprietário precisa olhar para além da matrícula do imóvel e do próprio contrato de compra e venda. A primeira providência consiste em verificar a convenção do condomínio e as regras internas. Também vale analisar atas de assembleias que tenham tratado do assunto.

Além disso, é importante observar a frequência das locações. Uma utilização ocasional pode apresentar características diferentes de uma atividade contínua, com sucessivas estadias de poucos dias e exploração profissional.

Entre os principais pontos que merecem análise estão:

• Destinação prevista na convenção condominial;
• Frequência e a duração das estadias;
• Existência de exploração econômica habitual;
• Regras aprovadas em assembleia;
• Impactos da atividade sobre segurança, sossego e circulação no condomínio.

Assim, antes de iniciar uma atividade de locação de curta duração, o proprietário deve verificar as regras específicas do empreendimento.

O que os condomínios podem fazer para lidar com o aluguel por temporada?

O condomínio também precisa agir com cautela. Afinal, a existência de conflitos entre moradores não significa que o síndico possa simplesmente criar uma proibição sem observar a convenção, a legislação e as regras de convocação e votação das assembleias.

O primeiro passo consiste em verificar qual destinação o condomínio possui e quais regras já existem. Se a situação exigir alteração da destinação ou aprovação específica, o condomínio deve respeitar o quórum previsto na legislação.

Também podem surgir discussões sobre medidas intermediárias. Entre elas, aparecem regras para controle de acesso, cadastro de hóspedes e limites de ocupação.

Essas soluções podem ajudar a reduzir conflitos, mas não substituem a análise jurídica sobre a possibilidade ou não da atividade.

O STJ já definiu uma regra definitiva sobre aluguel por temporada?

Ainda não de forma vinculante para todos os casos. Aliás, esse é um ponto essencial para compreender o cenário atual.

Embora a Segunda Seção tenha formado um entendimento relevante no REsp 2.121.055/MG, o STJ afetou posteriormente a controvérsia como Tema Repetitivo 1.443. A questão submetida ao julgamento busca definir se a previsão de destinação residencial na convenção basta para impedir a locação por curto período em plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa.

O Tribunal determinou a suspensão dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutem a mesma questão jurídica.

Portanto, o julgamento de maio representa um precedente muito relevante, mas a discussão ainda terá um novo capítulo.

Aluguel por temporada em condomínio pode ser proibido antes da decisão definitiva do STJ?

Pode haver restrição conforme as regras do próprio condomínio e os fundamentos jurídicos aplicáveis ao caso.

O precedente de maio de 2026 já indica uma posição relevante do STJ: quando a exploração de curta estadia ocorre de forma reiterada e profissionalizada e descaracteriza a destinação residencial, o uso pode depender de aprovação de dois terços dos condôminos.

Ao mesmo tempo, o Tema 1.443 mostra que a Corte ainda pretende consolidar a questão sob o rito dos repetitivos. Por isso, proprietários e condomínios precisam evitar conclusões automáticas.

A situação concreta importa. Ou seja, a convenção, as decisões das assembleias, a frequência das locações e a forma de exploração do imóvel podem fazer diferença na análise.

Para o proprietário, começar a oferecer o imóvel por curta temporada sem verificar essas regras pode gerar conflitos, notificações e até uma disputa judicial. Para o condomínio, uma proibição sem observar a legislação também pode gerar questionamentos.

Se você é proprietário, síndico ou condômino e enfrenta uma disputa envolvendo aluguel por temporada em condomínio, vale buscar orientação jurídica especializada antes de tomar uma medida definitiva. Uma análise do caso concreto pode esclarecer os efeitos da convenção, das decisões da assembleia e dos entendimentos mais recentes do STJ, ajudando a proteger os direitos envolvidos enquanto a Corte não conclui a discussão do Tema 1.443.