Quem financiou um imóvel por alienação fiduciária, atrasou as parcelas e corre o risco de perder o bem precisa ficar atento a uma etapa importante do procedimento: a comunicação sobre o leilão de im[óvel financiado. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou que, nos contratos de alienação fiduciária de imóveis, o devedor deve receber intimação pessoal sobre a data do leilão, desde que o credor ainda não tenha esgotado as tentativas para localizá-lo.

A discussão chegou novamente ao Tribunal no AgInt no REsp 2.226.602/GO, relatado pelo ministro Humberto Martins. A Terceira Turma manteve a decisão que anulou a consolidação da propriedade e os atos posteriores porque o credor não comprovou que tentou localizar pessoalmente o devedor antes de recorrer à intimação por edital.

A decisão chama atenção porque muita gente acredita que, depois do atraso das parcelas, basta o credor seguir o procedimento de cobrança para levar o imóvel a leilão. Na realidade, a Lei nº 9.514/1997 estabelece etapas específicas para a execução da garantia.

O que significa a intimação pessoal do devedor antes do leilão do imóvel financiado?

A intimação pessoal do devedor é a comunicação direta ao proprietário fiduciante sobre a data em que o imóvel será levado a leilão extrajudicial. Essa exigência ganhou força com a Lei nº 13.465/2017. Desde então, a jurisprudência do STJ reconhece que o devedor precisa ser informado sobre a realização do leilão do imóvel dado em garantia.

Isso acontece porque existe uma diferença entre ser comunicado para pagar a dívida e ser informado sobre a venda do imóvel. Quando o devedor recebe a intimação para purgar a mora, ele tem a oportunidade de regularizar o débito dentro das condições legais.

Já a comunicação sobre o leilão informa que o procedimento avançou e que o imóvel poderá ser vendido para satisfazer a dívida. Portanto, não se trata necessariamente da mesma comunicação. Essa distinção foi importante para o julgamento analisado pelo STJ.

Por que o devedor precisa ser avisado pessoalmente sobre o leilão?

A intimação pessoal do devedor permite que ele tenha conhecimento efetivo de uma etapa que pode resultar na perda definitiva do imóvel. Imagine uma pessoa que financiou a própria residência e deixou algumas parcelas em atraso. Depois de cumprir as etapas previstas na legislação, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome e promover o leilão extrajudicial.

Nesse cenário, o devedor precisa saber quando o imóvel será levado a leilão. A informação pode permitir que ele adote as medidas cabíveis dentro do prazo, inclusive procure orientação jurídica para avaliar a regularidade do procedimento.

O STJ entende que essa comunicação não representa uma formalidade sem importância. Ela integra as garantias do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária.

O que aconteceu no caso julgado pelo STJ?

O caso envolveu um devedor que havia financiado um imóvel por meio de alienação fiduciária. Após o inadimplemento, o credor iniciou o procedimento para consolidar a propriedade do bem e realizar o leilão extrajudicial.

O problema surgiu na forma de comunicação utilizada. Segundo o processo, o credor recorreu à intimação por edital sem demonstrar que havia esgotado as tentativas de localizar o devedor pessoalmente.

O Tribunal de origem reconheceu a irregularidade e anulou a notificação extrajudicial, além dos atos posteriores, incluindo a consolidação da propriedade e a designação do leilão.

A instituição financeira levou a discussão ao STJ. Porém, a Terceira Turma manteve o entendimento do Tribunal de origem. O ministro Humberto Martins destacou que a discussão envolvia justamente a necessidade de intimação pessoal e a possibilidade de utilização do edital sem o prévio esgotamento das diligências para localização do devedor.

Quando o credor pode usar a intimação por edital?

A intimação por edital não é proibida. O problema aparece quando o credor utiliza esse meio sem antes tentar localizar o devedor pessoalmente. Em outras palavras, o edital funciona como uma alternativa quando as tentativas de comunicação direta não conseguem alcançar o destinatário nas hipóteses previstas pela legislação.

O STJ já reconheceu que a intimação por edital pode ser válida quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível, desde que o credor cumpra as exigências legais para chegar a essa conclusão.

No caso analisado pelo Tribunal, porém, não ficou comprovado que o credor havia esgotado as diligências necessárias. Por isso, a utilização do edital não foi suficiente para validar o procedimento. A questão não está apenas no meio utilizado para comunicar o devedor. É preciso verificar como o credor chegou até esse meio de comunicação.

A falta de intimação pessoal pode anular o leilão do imóvel?

Sim, dependendo das circunstâncias do caso. Quando a legislação exige a intimação pessoal e o credor não comprova o cumprimento dessa etapa, o procedimento pode apresentar uma irregularidade capaz de comprometer os atos posteriores.

No caso do AgInt no REsp 2.226.602/GO, o Tribunal de origem anulou a notificação e os atos seguintes, incluindo a consolidação da propriedade e a designação do leilão. O STJ manteve essa conclusão.

Isso significa que a ausência de comunicação adequada pode ter consequências relevantes. A análise, porém, depende dos fatos de cada processo.

O STJ também deixou claro que não poderia reexaminar as provas para reconstruir a situação fática, em razão da Súmula 7 do STJ. Assim, a Corte considerou as conclusões já estabelecidas pelo Tribunal de origem.

O credor precisa fazer duas notificações diferentes?

Em termos práticos, existem momentos distintos no procedimento que o devedor precisa conhecer. Primeiro, há a comunicação relacionada à possibilidade de purgar a mora, ou seja, regularizar a situação de inadimplência dentro das regras aplicáveis.

Depois, existe a comunicação sobre a data do leilão extrajudicial. A jurisprudência do STJ reconhece a necessidade de intimação pessoal para que o devedor saiba quando ocorrerá o leilão do imóvel.

Isso ajuda a compreender por que não basta afirmar que o devedor já sabia que estava inadimplente. Saber que existe uma dívida não significa necessariamente saber que o imóvel será levado a leilão em determinada data.

São informações diferentes e podem produzir consequências diferentes.

Se o devedor já sabe que o imóvel será leiloado, a intimação pessoal ainda é necessária?

Essa questão exige cuidado. A jurisprudência do STJ admite que a ciência inequívoca do devedor sobre a data do leilão possa suprir a formalidade da intimação pessoal em determinadas situações.

Em decisões recentes, o Tribunal considerou válida a ciência inequívoca quando o devedor demonstrou que sabia quando ocorreria o leilão. Um exemplo ocorreu em processo no qual o devedor chegou a ajuizar ação no próprio dia da realização do ato.

Outro julgamento de 2026 também reforçou essa orientação. Naquele caso, o STJ considerou que a ciência inequívoca poderia afastar a nulidade quando o Tribunal de origem comprovasse que o devedor conhecia a data do leilão.

Portanto, não é correto transformar a regra em uma afirmação absoluta de que qualquer ausência de intimação formal sempre anulará o leilão.

O que acontece depois que a propriedade é consolidada em nome do credor?

Na alienação fiduciária de imóvel, o inadimplemento pode levar à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/1997 seja respeitado. Depois dessa etapa, o imóvel pode seguir para os leilões extrajudiciais previstos na legislação.

É justamente nesse momento que a comunicação ao devedor ganha relevância. O procedimento não pode ignorar as garantias estabelecidas em lei.

Por isso, quando existe dúvida sobre a forma como o credor realizou as notificações, vale analisar toda a sequência dos atos. Uma falha no início do procedimento pode repercutir nas etapas seguintes.

O que fazer se o imóvel foi levado a leilão sem a devida intimação?

Quem descobre que seu imóvel foi levado a leilão sem receber a comunicação exigida pela legislação deve agir rapidamente.

O primeiro passo consiste em reunir os documentos relacionados ao financiamento e ao procedimento de cobrança. Também é importante verificar as notificações recebidas, os endereços utilizados pelo credor e as datas de consolidação e leilão.

Entre os documentos e informações que merecem atenção estão:

• contrato de financiamento com alienação fiduciária;
• notificações relacionadas ao pagamento da dívida;
• documentos sobre a consolidação da propriedade;
• edital e informações sobre o leilão;
• comprovantes das tentativas de localização do devedor;
• matrícula atualizada do imóvel.

A análise desses documentos permite verificar se o credor cumpriu as etapas exigidas pela Lei nº 9.514/1997.

Também ajuda a identificar se houve intimação pessoal, tentativa válida de localização ou utilização prematura do edital.

A decisão do STJ significa que todo leilão sem intimação pessoal será anulado?

Não necessariamente, pois essa conclusão seria ampla demais.

O STJ reforçou a necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante sobre a data do leilão, mas também reconhece situações em que a ciência inequívoca do devedor pode suprir a formalidade.

Além disso, cada processo possui circunstâncias próprias. É preciso verificar quando ocorreu o leilão, qual legislação estava vigente, quais diligências o credor realizou e se o devedor teve ciência efetiva do ato.

No caso do AgInt no REsp 2.226.602/GO, o STJ manteve a conclusão de que não houve comprovação suficiente das tentativas de intimação pessoal antes do edital. Por isso, permaneceu a anulação dos atos posteriores. A decisão, portanto, reforça uma orientação importante, mas não dispensa a análise individual de cada situação.

Intimação pessoal do devedor pode impedir a perda irregular do imóvel em leilão?

A intimação pessoal do devedor representa uma etapa relevante no procedimento de alienação fiduciária de imóveis. Desde a Lei nº 13.465/2017, o STJ reconhece que o devedor deve ser informado sobre a data do leilão extrajudicial.

Quando o credor não consegue localizar o devedor, pode existir a possibilidade de utilizar a intimação por edital. Porém, o credor precisa demonstrar que realizou as diligências necessárias antes de recorrer a essa alternativa.

A decisão no AgInt no REsp 2.226.602/GO mostra a importância dessa cautela. No caso, o STJ manteve a anulação da consolidação da propriedade e do leilão porque o Tribunal de origem concluiu que as tentativas de localização pessoal não haviam sido esgotadas.

Se você financiou um imóvel, deixou parcelas em atraso e descobriu que o credor consolidou a propriedade ou marcou um leilão sem que você tenha recebido a comunicação adequada, é importante verificar rapidamente a regularidade do procedimento. Uma análise jurídica especializada pode ajudar a identificar eventuais falhas nas notificações e indicar quais medidas ainda podem ser adotadas para proteger seus direitos.