Escolher um imóvel envolve analisar localização, preço e condições de pagamento. No entanto, muitos compradores acabam deixando de lado um detalhe que pode influenciar diretamente o valor final da aquisição: o índice de correção monetária previsto no contrato. É justamente nesse momento que surge uma dúvida muito comum: INCC ou IGP-M, qual deles pode corrigir o contrato de compra e venda?

Embora ambos sejam índices econômicos amplamente utilizados no Brasil, eles possuem finalidades diferentes. Dependendo da fase da negociação e das cláusulas contratuais, um deles pode ser mais adequado do que o outro. Além disso, a legislação e o entendimento dos tribunais estabelecem limites para a aplicação desses indicadores, especialmente quando se trata de imóveis na planta.

Portanto, entender a diferença entre INCC ou IGP-M ajuda o comprador a acompanhar a evolução do saldo devedor, interpretar corretamente o contrato e identificar situações que podem exigir uma análise mais cuidadosa.

INCC ou IGP-M: qual é a diferença entre esses índices?

Quando surge a dúvida entre INCC ou IGP-M, o primeiro passo é entender que eles medem realidades completamente diferentes.

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acompanha a variação dos custos da construção civil. Para isso, considera fatores como materiais, mão de obra, equipamentos e serviços utilizados nas obras.

Já o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) possui uma abrangência muito maior. Ele reúne indicadores relacionados aos preços no atacado, ao consumidor e à construção civil, refletindo a variação da economia de forma mais ampla.

Portanto, cada índice costuma atender a objetivos distintos dentro dos contratos imobiliários.

Quando o INCC costuma corrigir o contrato de compra e venda?

O INCC normalmente aparece nos contratos de imóveis vendidos ainda na planta. Enquanto o empreendimento permanece em construção, esse índice busca acompanhar o aumento dos custos da obra.

Assim, o saldo devedor que permanece com a incorporadora pode sofrer atualização conforme a variação mensal divulgada pela FGV. Essa prática procura preservar o equilíbrio econômico do contrato durante a execução do empreendimento.

Em regra, quando a obra termina e ocorre a entrega das chaves, o INCC deixa de cumprir sua finalidade principal. A partir desse momento, outro índice ou as regras do financiamento costumam assumir a atualização do saldo devedor.

INCC ou IGP-M: quando o IGP-M pode ser utilizado?

O IGP-M aparece com frequência em diferentes tipos de contratos. Além do mercado imobiliário, ele também pode ser utilizado em contratos de aluguel, prestação de serviços e diversas outras relações comerciais.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, sua utilização depende do que as partes estabeleceram e da fase da negociação. Em alguns casos, o IGP-M passa a corrigir o saldo devedor após a conclusão da obra.

Em outros, o contrato prevê índices diferentes ou deixa a atualização a cargo das regras do financiamento bancário. Por isso, não existe uma resposta única para todos os contratos e a análise das cláusulas contratuais sempre será o ponto de partida.

O contrato pode trocar o INCC pelo IGP-M?

Sim. Aliás, essa substituição é bastante comum em contratos de imóveis na planta. Durante a construção, o saldo devedor costuma acompanhar o INCC, como vimos.

Depois da entrega das chaves, muitos contratos passam a utilizar outro índice de atualização monetária. Entre as possibilidades, o IGP-M figura como uma das alternativas mais conhecidas.

Entretanto, essa mudança deve ocorrer de acordo com aquilo que o contrato estabelece. Ou seja, o comprador precisa saber exatamente quando ocorrerá a substituição do índice e quais critérios servirão para calcular os reajustes posteriores.

A incorporadora pode escolher qualquer índice?

Não. A incorporadora não pode alterar livremente o índice de correção durante a execução do contrato. A atualização monetária deve seguir aquilo que as partes pactuaram e respeitar os limites estabelecidos pela legislação.

Além disso, cláusulas que provoquem desequilíbrio excessivo ou coloquem o consumidor em desvantagem podem ser analisadas à luz do Código de Defesa do Consumidor.

Por esse motivo, qualquer mudança no índice de correção precisa encontrar respaldo contratual e jurídico. Quando isso não acontece, o comprador pode questionar a cobrança.

Como saber se INCC ou IGP-M estão sendo aplicados ao seu contrato?

A resposta está no próprio contrato de compra e venda. Esse documento informa qual índice corrige o saldo devedor durante a construção e qual passará a incidir nas fases seguintes da negociação.

Alguns documentos que ajudam nessa conferência são:

• Contrato de compra e venda;
• Eventuais aditivos contratuais;
• Planilha de evolução do saldo devedor.

Também vale comparar os percentuais aplicados pela incorporadora com os índices divulgados oficialmente. Essa conferência permite identificar se a atualização segue aquilo que está no contrato.

Lembrando que sempre que houver dúvidas sobre os cálculos, o comprador pode solicitar esclarecimentos antes de efetuar novos pagamentos.

INCC ou IGP-M: quando a cobrança pode gerar discussão judicial?

Grande parte das ações judiciais não discute qual índice é melhor. Na prática, os processos costumam analisar se a incorporadora aplicou corretamente o indicador previsto no contrato.

As discussões mais frequentes envolvem:

• Continuidade do INCC após a entrega das chaves;
• Alterações contratuais sem justificativa;
• Reajustes incompatíveis com a legislação;
• Cobranças que provocam desequilíbrio entre as partes.

Cada situação depende da análise dos documentos e das circunstâncias específicas da negociação. Por isso, nem toda divergência sobre índices significa automaticamente que exista alguma irregularidade.

Ainda assim, conhecer a diferença entre eles ajuda o comprador a compreender melhor seus direitos.

INCC ou IGP-M: como entender qual índice deve corrigir o seu contrato?

Compreender a diferença entre INCC ou IGP-M permite interpretar o contrato de compra e venda com mais segurança e acompanhar a evolução do saldo devedor durante todas as etapas da aquisição do imóvel.

Embora ambos sejam índices de correção monetária, cada um possui uma finalidade específica. O INCC costuma acompanhar a fase de construção do empreendimento, enquanto o IGP-M pode aparecer em outras etapas da relação contratual, desde que essa previsão esteja de acordo com o contrato e com a legislação.

Em diferentes decisões, os tribunais vêm reforçando que a aplicação dos índices precisa respeitar a finalidade de cada contrato e não pode impor ao comprador encargos incompatíveis com a legislação ou com aquilo que foi efetivamente pactuado.

Se você ainda possui dúvidas sobre INCC ou IGP-M, percebeu alterações inesperadas no saldo devedor ou deseja entender se o índice aplicado ao seu contrato está correto, deixe nos comentários. Ficaremos mais do que felizes em esclarecer para você.

Leia também: Como calcular o INCC na compra de um imóvel na planta?