Comprar um imóvel na planta costuma representar a realização de um projeto importante. Muitas famílias organizam suas finanças, fazem planos para a mudança e assumem compromissos de longo prazo confiando no prazo informado pela construtora. No entanto, nem sempre a entrega acontece como previsto, e o atraso na entrega do imóvel acaba gerando prejuízos financeiros e emocionais para o comprador.

Diante dessa situação, uma dúvida costuma surgir: é possível cancelar o contrato e recuperar todo o dinheiro pago?

Recentemente, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou um entendimento importante sobre esse tema. O Tribunal reconheceu que, quando o atraso acontece por culpa da construtora, o comprador pode rescindir o contrato e exigir a devolução integral dos valores que pagou, inclusive da comissão de corretagem.

O atraso na entrega do imóvel permite cancelar o contrato?

Sim, em determinadas situações. O atraso na entrega do imóvel pode autorizar a rescisão do contrato quando se demonstrar que a construtora descumpriu suas obrigações sem justificativa legal.

Isso acontece porque o prazo de entrega faz parte das condições essenciais da compra e influencia diretamente o planejamento financeiro e pessoal do comprador.

Naturalmente, é preciso analisar cada contrato individualmente. Isso porque muitas incorporações preveem um prazo de tolerância, desde que essa cláusula esteja de acordo com a legislação e com a jurisprudência.

Entretanto, quando o atraso ultrapassa os limites considerados razoáveis ou decorre de responsabilidade da construtora, o consumidor pode buscar a resolução do contrato e a reparação dos prejuízos.

O comprador tem direito à devolução de todos os valores?

Em muitos casos, sim. Quando o distrato ocorre por culpa exclusiva da construtora, o entendimento predominante dos tribunais é que o comprador não deve suportar perdas financeiras decorrentes do descumprimento contratual.

Por isso, a devolução dos valores pagos tende a ocorrer de forma integral. Justamente porque quem deu causa ao encerramento do contrato foi a própria empresa responsável pela obra.

Além das parcelas pagas diretamente pelo imóvel, outras despesas relacionadas ao negócio também podem ser discutidas, dependendo das circunstâncias do caso.

Ainda assim, a análise depende da documentação, das cláusulas contratuais e dos motivos que levaram ao atraso.

Por esse motivo, situações aparentemente semelhantes podem apresentar soluções diferentes conforme as provas existentes.

O que decidiu o STJ nesse caso?

O julgamento analisou a situação de uma compradora que adquiriu um lote em empreendimento ainda em fase de implantação. A entrega ultrapassou o prazo previsto no contrato porque houve atraso relacionado à instalação da infraestrutura de energia elétrica do condomínio.

Diante desse cenário, a compradora pediu o encerramento do contrato e a devolução dos valores.

Inicialmente, o Tribunal de Justiça de Goiás reconheceu que a responsabilidade pelo atraso era da construtora e determinou a restituição integral das parcelas, mas afastou a devolução da comissão de corretagem.

Ao analisar o recurso, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que deveria ocorrer a restituição da corretagem.

Segundo o Tribunal, quando a rescisão decorre exclusivamente da conduta da construtora, o comprador não pode ser obrigado a suportar despesas relacionadas a um negócio que deixou de existir justamente por culpa da empresa responsável pela obra.

Então, a comissão de corretagem também pode ser devolvida no caso de atraso na entrega do imóvel?

Essa foi uma das principais novidades do julgamento. Em certas situações, a comissão de corretagem permanece válida mesmo quando ocorre o distrato.

No entanto, o STJ destacou que, quando o desfazimento do contrato ocorre porque a construtora descumpriu suas obrigações, faz sentido devolver também esse valor ao consumidor.

O fundamento visa justamente evitar que o comprador arque com prejuízos exclusivamente da empresa.

Porém, isso não significa que toda comissão de corretagem será automaticamente restituída em qualquer hipótese de cancelamento contratual. A solução depende dos motivos da rescisão e da responsabilidade pelo encerramento do negócio.

Quais situações podem justificar o atraso da construtora?

Nem todo atraso possui a mesma origem. Alguns fatores podem decorrer de circunstâncias imprevisíveis ou de situações excepcionais. Enquanto isso, outros resultam diretamente da falta de planejamento ou da má gestão da obra.

Entre as causas que frequentemente aparecem em discussões judiciais, estão:

• Problemas na execução da construção;
• Atraso na obtenção de infraestrutura ou licenças;
• Dificuldades administrativas da incorporadora.

A análise dessas circunstâncias é importante porque influencia diretamente a definição sobre quem deve responder pelos prejuízos decorrentes do atraso.

Por isso, documentos, cronogramas da obra e cláusulas contratuais costumam ter papel relevante durante eventual discussão judicial.

O que o comprador deve fazer quando a obra atrasa?

Antes de tomar qualquer decisão, é importante reunir toda a documentação de compra do imóvel. Isso porque contrato, comprovantes de pagamento, comunicações da construtora e registros sobre a evolução da obra ajudam a compreender exatamente o que aconteceu e quais direitos podem existir.

Também vale verificar se o prazo contratual já foi efetivamente ultrapassado e se existe cláusula de tolerância prevista no instrumento de compra e venda.

Cada empreendimento possui características próprias, e nem todo atraso gera automaticamente direito à rescisão contratual. Ao mesmo tempo, prolongar excessivamente a espera pode trazer impactos financeiros para quem continua pagando aluguel, financiamento ou outras despesas relacionadas ao imóvel.

Por isso, avaliar a situação o quanto antes costuma ser a alternativa mais segura.

O que essa decisão representa para quem comprou imóvel na planta?

O entendimento do STJ reforça um princípio importante das relações de consumo: quem descumpre o contrato não pode transferir ao consumidor os prejuízos decorrentes da própria conduta.

Quando o atraso na entrega do imóvel decorre de responsabilidade da construtora, o comprador pode ter direito à rescisão contratual e à devolução integral dos valores. Inclusive da comissão de corretagem, conforme as circunstâncias do caso.

Isso não significa que toda demora na obra resultará automaticamente nesse desfecho. Cada situação depende da análise do contrato, das justificativas apresentadas pela construtora e das provas produzidas.

A decisão que comentamos neste artigo foi proferida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Agravo em Recurso Especial (AREsp) nº 2.234.726/GO.

Se você enfrenta problemas com atraso na entrega do imóvel, ao distrato por atraso na obra ou possui dúvidas sobre a devolução dos valores pagos, buscar orientação jurídica é o melhor caminho. Afinal, isso pode ajudar a compreender quais direitos podem ser aplicáveis à sua situação e quais medidas podem oferecer maior segurança para proteger seu patrimônio.

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