A cobrança abusiva de INCC voltou ao centro das discussões após a divulgação dos índices mais recentes da Fundação Getulio Vargas (FGV). Em junho de 2026, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) registrou alta de 0,85%, acumulando 4,05% no ano e 6,71% nos últimos 12 meses. Para quem comprou um imóvel na planta, essa variação pode representar um aumento expressivo no saldo devedor e elevar significativamente o custo final da aquisição.

Apesar de o INCC fazer parte da realidade dos contratos imobiliários durante a fase de construção, isso não significa que toda cobrança seja válida. Em certas situações, a legislação limita a forma como a incorporadora pode aplicar esse reajuste. Quando não há o respeito a essas regras, a cobrança abusiva de INCC pode gerar o direito à revisão do contrato e até à devolução dos valores pagos indevidamente.

Mas afinal, quando a atualização pelo INCC deixa de ser legítima? E como identificar possíveis irregularidades? É só continuar lendo para entender todas essas questões.

Quando a cobrança abusiva de INCC pode acontecer?

A cobrança abusiva de INCC pode ocorrer quando a incorporadora aplica reajustes em desacordo com a legislação. Ou, ainda, utiliza mecanismos contratuais que acabam aumentando artificialmente o custo do imóvel.

O INCC existe para refletir a variação dos custos da construção civil durante a execução da obra. Por esse motivo, sua utilização é comum nos contratos de imóveis vendidos ainda na planta.

No entanto, a própria legislação estabelece limites para essa correção. Dependendo do prazo previsto para pagamento do contrato, a atualização monetária não pode ocorrer todos os meses.

Afinal, o que é o INCC e por que ele influencia o valor do imóvel?

O Índice Nacional de Custo da Construção acompanha a evolução dos custos da construção civil. Dessa forma, ele considera fatores como:

• Materiais;
• Mão de obra;
• Equipamentos;
• Serviços utilizados nas obras.

As incorporadoras costumam utilizar esse índice para atualizar o saldo devedor dos imóveis comercializados durante a construção. Na prática, quanto maior a variação do índice, maior tende a ser o reajuste das parcelas ou do saldo ainda não quitado.

Foi justamente isso que ocorreu com a divulgação do índice de junho de 2026. Segundo a Fundação Getulio Vargas, o INCC-M registrou alta de 0,85% no mês.

Embora esse percentual pareça pequeno, seu impacto pode ser bastante significativo em contratos de maior valor. Em um saldo devedor de R$ 1 milhão, por exemplo, essa variação representa um acréscimo imediato de aproximadamente R$ 8.500.

A Lei 10.931/2004 permite reajuste mensal em qualquer contrato?

Não. Esse é um dos pontos que mais geram dúvidas entre os compradores. De fato, a Lei nº 10.931/2004 prevê que contratos com prazo inferior a 36 meses não podem sofrer atualização monetária mensal.

Nessas situações, a correção deve ocorrer apenas uma vez por ano, na data de aniversário do contrato. Apesar disso, muitos consumidores relatam cobranças mensais mesmo quando o prazo efetivo de pagamento não ultrapassa três anos.

Quando isso acontece, surge a discussão sobre a legalidade da atualização aplicada pela incorporadora. Cada contrato exige análise individual, mas a simples existência de cláusula contratual não afasta a necessidade de observar os limites impostos pela legislação.

Como algumas incorporadoras simulam contratos com prazo superior a 36 meses?

Uma prática que aparece com frequência, infelizmente, consiste em ampliar artificialmente o prazo do contrato. Em alguns casos, a empresa inclui parcelas de valor muito baixo após a entrega das chaves.

Na prática, o comprador já quitou o imóvel ou contratou financiamento antes desse período. Mesmo assim, essas parcelas permanecem no contrato para criar a impressão de que o pagamento ocorrerá ao longo de mais de 36 meses.

Com isso, a incorporadora passa a aplicar reajustes mensais pelo INCC durante toda a fase contratual. Quando ficar demonstrado que essa estrutura teve apenas a finalidade de contornar a legislação, o Judiciário pode reconhecer a irregularidade da cobrança.

Como identificar uma possível cobrança abusiva de INCC?

Nem sempre a irregularidade aparece de forma evidente. Por isso, vale observar alguns pontos do contrato, como:

• Prazo real previsto para quitar ou financiar o imóvel;
• Existência de parcelas muito pequenas após a entrega das chaves;
• Aplicação de reajustes mensais mesmo em contratos inferiores a 36 meses.

Vale lembrar que esses fatores não significam, por si só, que exista ilegalidade. Entretanto, podem indicar a necessidade de analisar o contrato com maior atenção.

Quanto mais cedo o comprador identifica essas situações, maiores costumam ser as possibilidades de discutir eventual cobrança indevida.

O que os tribunais vêm decidindo sobre esse tema?

Nos últimos anos, o Poder Judiciário vem analisando diversos casos envolvendo a aplicação do INCC em contratos de imóveis na planta.

Quando fica comprovado que a incorporadora estruturou artificialmente o contrato apenas para permitir a incidência de reajustes mensais, vários tribunais têm reconhecido a nulidade dessa prática. Em determinadas situações, além de afastar a cobrança considerada irregular, a Justiça também determina a restituição dos valores pagos indevidamente.

Dependendo das circunstâncias do caso e da demonstração de má-fé, essa devolução pode ocorrer inclusive em dobro, conforme as regras aplicáveis às relações de consumo.

Isso demonstra que a análise judicial costuma considerar não apenas a redação do contrato, mas também a forma como ele foi efetivamente executado.

O que fazer se você suspeitar de uma cobrança abusiva de INCC?

Antes de tomar qualquer medida, é importante reunir o contrato, os boletos e a planilha de evolução do saldo devedor. Esses documentos ajudam a verificar como ocorreu a aplicação do índice e se o prazo contratual realmente justifica os reajustes mensais.

Também vale comparar a forma de pagamento prevista inicialmente com aquilo que aconteceu na prática. Em muitos casos, o comprador descobre que quitou o imóvel ou contratou financiamento muito antes do prazo para justificar a incidência mensal do INCC.

De qualquer forma, uma análise técnica costuma esclarecer se existe compatibilidade entre a cobrança realizada e a legislação aplicável.

Como a cobrança abusiva de INCC pode afetar o valor que se paga no imóvel?

A cobrança abusiva de INCC pode aumentar de forma significativa o custo total da compra de um imóvel, principalmente quando os reajustes mensais ocorrem sem respaldo legal.

Embora o INCC tenha papel importante na atualização dos contratos durante a construção, sua aplicação precisa respeitar os limites que a legislação prevê. Além disso, também deve observar as características de cada negociação.

A recente alta do índice divulgada pela Fundação Getulio Vargas reforça a importância de acompanhar atentamente a evolução do saldo devedor. Ao mesmo tempo, ela lembra que nem toda cobrança decorre automaticamente de uma aplicação correta da lei.

Se você desconfia da existência de uma cobrança abusiva de INCC, principalmente em contratos de imóveis na planta firmados nos últimos anos, conhecer seus direitos e buscar orientação jurídica pode ajudar. Afinal, um profissional pode verificar se os reajustes seguem os critérios legais e se existe possibilidade de recuperar valores eventualmente pagos de forma indevida.

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