O distrato de multipropriedade costuma gerar muitas dúvidas. Principalmente quando o comprador decide desistir do contrato e descobre que a empresa pretende reter uma parte significativa do dinheiro pago. Em alguns casos, os descontos chegam a altos percentuais, o que leva muitos consumidores a questionar se essa cobrança realmente encontra respaldo na lei.

Embora a Lei do Distrato estabeleça regras para esse tipo de situação, isso não significa que toda retenção prevista em contrato seja válida. Os tribunais analisam cada caso de forma individual e podem afastar cláusulas consideradas abusivas ou desproporcionais.

Recentemente, uma decisão da Justiça de Goiás reforçou esse entendimento ao limitar a retenção em um distrato de multipropriedade a apenas 10% dos valores pagos. Leia até o final e entenda melhor.

Quando o distrato de multipropriedade permite recuperar parte do dinheiro pago?

O distrato de multipropriedade normalmente garante ao comprador o direito de receber de volta parte dos valores, ainda que a desistência ocorra por iniciativa própria. Isso porque o cancelamento do contrato não significa, automaticamente, a perda de todo o investimento.

Por outro lado, a incorporadora também pode reter certos valores para compensar despesas previstas na legislação ou no contrato, desde que essas cobranças respeitem os limites legais e não coloquem o consumidor em desvantagem excessiva.

Em outras palavras, a empresa pode fazer retenções. No entanto, esses descontos precisam guardar proporcionalidade com a situação concreta. Quando isso não acontece, o Poder Judiciário pode revisar as cláusulas contratuais.

Como funciona o distrato na multipropriedade?

A multipropriedade permite que várias pessoas compartilhem o mesmo imóvel, cada uma com direito de uso durante períodos específicos do ano. Esse modelo se tornou bastante comum em imóveis destinados ao lazer e ao turismo, principalmente em cidades com forte atividade hoteleira.

Apesar das vantagens apresentadas durante a venda, nem sempre o comprador consegue manter o investimento ao longo do tempo. Mudanças financeiras, dificuldades pessoais ou até arrependimento podem levar à necessidade de cancelar o contrato.

Nessas situações, entra em cena o distrato de multipropriedade, que encerra a relação contratual e define quanto cada parte deverá receber ou devolver. A forma como esse cálculo acontece depende da legislação, das cláusulas contratuais e das circunstâncias específicas do caso.

A empresa pode reter qualquer percentual previsto no contrato?

Não. Embora muitos contratos estabeleçam percentuais elevados de retenção, isso não significa que essas cláusulas sempre serão consideradas válidas.

O Código de Defesa do Consumidor protege o comprador contra disposições contratuais que criem vantagem excessiva para uma das partes. Além disso, a própria Lei do Distrato não autoriza cobranças indiscriminadas.

Os tribunais costumam analisar fatores como:

• O estágio do empreendimento;
• Os prejuízos que a incorporadora efetivamente sofreu;
• O equilíbrio entre os direitos das partes.

Quando a retenção ultrapassa aquilo que se mostra razoável para o caso concreto, existe a possibilidade de revisão judicial.

Portanto, o simples fato de determinado percentual constar no contrato não significa que ele será aplicado automaticamente.

O que decidiu a Justiça sobre esse distrato de multipropriedade?

A decisão que ganhou destaque envolveu uma compradora que pediu o cancelamento do contrato de uma fração imobiliária em regime de multipropriedade. Ela alegou dificuldades financeiras e outros motivos pessoais que impediram a continuidade do negócio.

A incorporadora, por sua vez, sustentou que poderia reter 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem e de outras cobranças previstas no contrato. Porém, ao analisar o caso, o juiz entendeu que essa retenção era excessiva.

Um dos pontos que influenciaram a decisão foi o fato de o empreendimento já estar concluído e em funcionamento. Segundo o magistrado, a retenção mais elevada prevista na Lei do Distrato busca proteger empreendimentos ainda em construção, garantindo recursos para sua conclusão.

Como essa justificativa não existia mais naquele caso, a retenção de metade dos valores perdeu sua razão de ser. Por isso, a sentença limitou o desconto a 10% dos valores, preservando apenas a comissão de corretagem.

O empreendimento já pronto influencia o valor da retenção?

Sim. Esse foi um dos aspectos mais importantes da decisão. Quando o empreendimento ainda está em construção, a legislação admite retenções mais expressivas em certas hipóteses, justamente para preservar o equilíbrio financeiro da incorporação.

Entretanto, essa lógica pode mudar quando a obra já está pronta. Se o imóvel está pronto, em funcionamento e a incorporadora não demonstra prejuízos extraordinários, torna-se mais difícil justificar retenções muito altas.

Foi exatamente esse raciocínio que levou o magistrado a reduzir o percentual previsto no contrato. Isso mostra que a análise não depende apenas da lei, mas também das circunstâncias concretas de cada negociação.

A comissão de corretagem sempre deve ser devolvida?

Nem sempre, pois a comissão de corretagem possui tratamento jurídico próprio. Quando o contrato informa esse valor de forma clara e separada, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite sua cobrança em diversas situações.

Por esse motivo, o juiz manteve essa retenção no caso concreto. Já outras cobranças dependem da demonstração de que realmente possuem fundamento.

A chamada taxa de fruição, por exemplo, não foi aceita. A incorporadora alegou que teria direito a esse valor, mas não conseguiu comprovar que a compradora utilizou ou sequer teve acesso à unidade durante o período do contrato.

Assim, sem essa demonstração o magistrado afastou a cobrança.

O que fazer antes de aceitar um distrato de multipropriedade?

Antes de assinar qualquer documento, vale analisar cuidadosamente todas as cláusulas do contrato e verificar quais valores a empresa pretende descontar.

Também é importante reunir comprovantes de pagamento, comunicações com a incorporadora e demais documentos da negociação.

Entre os pontos que merecem atenção, destacam-se:

• O percentual de retenção que a empresa informou;
• A cobrança de comissão de corretagem;
• A existência de outras taxas previstas para o cancelamento.

Cada contrato possui características próprias. Por isso, aceitar imediatamente a primeira proposta de distrato pode significar abrir mão de direitos que poderiam ser discutidos posteriormente. Da mesma forma, uma análise prévia costuma oferecer mais segurança antes da assinatura do acordo.

Como o distrato de multipropriedade pode proteger os direitos do consumidor?

O distrato de multipropriedade não serve apenas para encerrar um contrato. Ele também busca equilibrar os direitos do comprador e da incorporadora, evitando que uma das partes suporte prejuízos desproporcionais.

Embora a legislação permita certas retenções, isso não autoriza descontos excessivos ou cobranças sem fundamento jurídico. Cada situação exige análise individual, levando em consideração o contrato, o estágio do empreendimento e as circunstâncias que motivaram a rescisão.

Se você enfrenta dificuldades para realizar um distrato de multipropriedade, recebeu uma proposta com retenções altas ou possui dúvidas sobre a devolução dos valores pagos, conhecer seus direitos e buscar orientação jurídica pode ajudar a avaliar se as cláusulas do contrato estão de acordo com a legislação e com o entendimento mais recente dos tribunais.

*A decisão que comentamos neste artigo foi proferida pela 1ª Vara de Pirenópolis (GO), no processo que analisou o cancelamento de contrato de uma fração imobiliária em regime de multipropriedade. O magistrado Eduardo Cardoso Gerhardt limitou a retenção a 10% dos valores pagos, manteve apenas a comissão de corretagem e afastou a cobrança da taxa de fruição. Para fundamentar esse entendimento, a sentença também observou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938, que trata da comissão de corretagem.

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