Ninguém compra um imóvel já com a ideia de processar a construtora em mente, certo? Por outro lado, comprar um lote ou um imóvel em um loteamento costuma envolver expectativas que vão muito além da unidade adquirida. Afinal, quem investe em um empreendimento também espera receber ruas pavimentadas, iluminação, drenagem, áreas de lazer, redes de água e esgoto e toda a infraestrutura prometida durante a venda.

O problema surge quando essas obras atrasam ou simplesmente deixam de ser concluídas. Nessas situações, muitos compradores acreditam que precisam esperar uma ação coletiva ou depender do condomínio para exigir providências da construtora.

Recentemente, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) esclareceu uma questão importante: o comprador pode, sim, buscar individualmente na Justiça a conclusão das obras de infraestrutura que afetam o empreendimento, ainda que elas estejam em áreas comuns.

Mas isso significa que qualquer morador pode ajuizar uma ação? E quais situações realmente permitem esse tipo de cobrança? Continue lendo até o final e entenda como funciona.

O comprador pode processar a construtora por atraso nas obras?

Sim. Em determinadas situações, o comprador possui legitimidade para processar a construtora quando o atraso na execução das obras compromete direitos relacionados ao imóvel adquirido.

Isso acontece porque o contrato firmado entre as partes normalmente não envolve apenas a entrega do lote ou da unidade imobiliária. Ele envolve também a conclusão da infraestrutura prometida para o empreendimento.

Quando essas obrigações deixam de ser cumpridas, o prejuízo não atinge apenas a coletividade. Cada comprador também sofre impactos diretos em seu patrimônio e no uso do imóvel.

Por isso, o fato de a obra estar em área comum não impede que um adquirente busque individualmente a proteção dos seus direitos.

O atraso nas áreas comuns afeta apenas o condomínio?

Não. Embora todos os moradores utilizem ruas, redes de infraestrutura, iluminação, calçadas, drenagem e áreas de lazer, o atraso nessas obras também produz consequências individuais.

Imagine, por exemplo, alguém que comprou um lote para construir imediatamente e descobre que as obras de infraestrutura básica ainda não terminaram. Ou uma família que planejou mudar para o imóvel dentro de certo prazo e encontra um empreendimento parcialmente inacabado.

Nessas situações, o atraso ultrapassa o interesse coletivo e repercute diretamente sobre cada comprador. Foi justamente esse entendimento que ganhou destaque no julgamento do STJ.

O que decidiu o STJ sobre esse assunto?

O caso concreto envolveu um comprador que ajuizou ação contra a construtora para exigir a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento. Além de determinar a realização das obras, as instâncias anteriores reconheceram o atraso contratual e aplicaram as consequências previstas no contrato.

Ao recorrer ao STJ, a construtora sustentou que o comprador não poderia ajuizar uma ação individual porque estaria defendendo um direito de natureza coletiva. No entanto, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve entendimento diferente.

Segundo a relatora, Ministra Nancy Andrighi, embora as obras em áreas comuns representem um direito coletivo em sentido estrito, isso não impede que o comprador busque individualmente a tutela jurisdicional quando também sofre prejuízos pessoais decorrentes do inadimplemento contratual.

Na prática, o Tribunal reconheceu que o interesse coletivo não elimina o direito individual do adquirente de exigir o cumprimento das obrigações da construtora.

O que significa dizer que esse é um direito coletivo?

Esse foi um dos pontos mais interessantes da decisão. As obras de infraestrutura beneficiam todos os proprietários do empreendimento ao mesmo tempo. Por isso, possuem natureza coletiva. Ainda assim, cada comprador mantém uma relação contratual própria com a construtora.

Quando ocorre atraso na entrega dessas obras, o prejuízo coletivo convive com consequências individuais. Em outras palavras, afeta a todos, mas cada adquirente também sofre impactos específicos em seu imóvel, planejamento familiar, no investimento e no uso do patrimônio.

Foi exatamente essa combinação que levou o STJ a reconhecer a possibilidade de uma ação individual.

Em quais situações isso costuma acontecer e pode viabilizar processar a construtora?

Embora cada empreendimento possua características próprias, alguns problemas aparecem com frequência em ações envolvendo loteamentos e condomínios.

Entre eles, destacam-se:

• Atraso na pavimentação das vias internas;
• Ausência de redes de água, energia ou esgoto;
• Demora na entrega das áreas de lazer e demais estruturas.

Além dos transtornos causados aos moradores, essas situações podem comprometer o valor do imóvel e impedir seu uso conforme planejado. Por esse motivo, aliás, a análise do contrato e das obrigações assumidas pela construtora torna-se fundamental.

É preciso esperar uma ação coletiva para processar a construtora?

Nem sempre. Muitas pessoas acreditam que apenas a associação de moradores, o condomínio ou o Ministério Público podem discutir problemas de áreas comuns.

Entretanto, a decisão do STJ demonstra que essa não é a única possibilidade. Quando o descumprimento contratual também produz reflexos diretos sobre o comprador, ele pode buscar individualmente a proteção dos seus direitos.

Isso não impede que existam ações coletivas sobre o mesmo empreendimento. Na prática, diferentes instrumentos processuais podem coexistir, desde que se observe as particularidades de cada situação.

Como agir diante do atraso nas obras de infraestrutura?

Antes de qualquer medida, é importante reunir toda a documentação relacionada ao empreendimento, as quais ajudem a demonstrar quais as obrigações da empresa. Por exemplo:

• Contrato de compra e venda;
• Material publicitário;
• Cronogramas de autoria da construtora;
• Notificações e registros sobre o andamento das obras, etc..

Também é recomendável verificar se o atraso realmente ultrapassa os prazos do contrato e quais justificativas a empresa apresentou. De qualquer forma, cada empreendimento possui características próprias, e a análise do caso concreto faz diferença para definir quais medidas tomar.

O que essa decisão representa para os compradores quanto a processar a construtora?

O entendimento do STJ reforça que o comprador não perde o direito de buscar individualmente o cumprimento do contrato apenas porque o problema envolve uma área comum do empreendimento.

Quando o atraso nas obras de infraestrutura também provoca prejuízos pessoais, a proteção dos direitos do consumidor pode ocorrer por meio de ação individual, sem necessidade de aguardar uma iniciativa coletiva.

Isso não significa que toda obra em atraso dará origem automaticamente a uma indenização ou à condenação da construtora. Cada situação depende da análise do contrato, das provas existentes e das circunstâncias específicas do empreendimento.

*A decisão que comentamos neste artigo foi proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial (REsp) nº 2.219.808/GO, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi.

Leia também: Atraso na entrega do imóvel: quando o comprador pode cancelar o contrato e receber todo o dinheiro de volta?